אחת הסוגיות המעניינות בענף הנדל"ן, בעיקר בכל הקשור לשיפוצים ובנייה של תמ"א 38, הוא זכויות בנייה בבניין משותף. למי הזכויות הללו שייכות, כיצד ניתן לקדם פרויקטים שכאלו ומי מטפל בכך – במאמר הבא.
מהו סל זכויות הבנייה בבניין משותף?
בשנים האחרונות יש תנופה גדולה, בעיקר בערים במרכז הארץ, בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38, בין אם מדובר על עיבוי וחיזוק מבנים קיימים (הוספת מרפסת, ממד, מעלית וכו') ובין אם מדובר על הריסה ובניה מחדש של המבנה (פינוי בינוי וכדומה).
אחת הבעיות שנתקלים בהן קבלנים, נוגעת לסל זכויות הבנייה בבניין משותף שכזה. לעתים לא כל הדיירים מעוניינים לעבור את אחד התהליכים שציינו ולעתים לא יודעים מה "מגיע" לכל אחד מהדיירים בסיום פרויקט שכזה. לכן חשוב ראשית כל שהבניין ישכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון מוכח בליווי פרויקטים קודמים של תמ"א 38 ובעיקר בכל הנוגע לבירור אודות זכויות בנייה בבניין משותף.
ברמה הבסיסית זכויות הבנייה החלות על מקרקעין (הבניין שלכם) נגזרות מהתכניות הסטטוטוריות החלות עליהן והן אלו הקובעות את האפשרויות הנוגעות להיקף הבניה במקרקעין, כך שאלו מהוות את סל זכויות הבנייה בניין משותף.
למרות כל זאת עדיין יש בעיה במקרים רבים, כיוון שזכויות בנייה אינן מוגדרות בחוק המקרקעין והפסיקות בנושא זה נשענות אך ורק על פסיקות משפטיות ותקדימים מעולם המשפט שכבר עסקו בכך קודם לכן.
בדרך כלל מחפש בית המשפט הוכחות לכך שאין זכויות בנייה שמוגדרות מראש לדיירים מסוימים במבנה, בדרך כלל בעלי דירות גן ו/או גג, להם לעתים מעניק הקבלן זכויות בנייה עתידיות בעת רכישת הדירה. במידה ואין כאלו אז מקובל שזכויות הבניה יהיו על בסיס תקנון הבית המשותף שנערך בין הדיירים, ואם אין כזה, אז על פי חלוקה שווה בין הדיירים בבניין.
יחד עם זאת יש תקדימים ופסיקה שהתקיימה לאחרונה שמציינת שגם אם ישנן זכויות בנייה מוגדרות לבלעי דירות ספציפיים בבניין, הרי שמטרת תמ"א 38 היא לחזק את המבנה ואת בטחון כלל הדיירים בו ולכן אין אפשרות לצמצם את האפשרות הזאת רק לטובת הדיירים בקומת הקרקע ו/או הגג.
מה ניתן להסיק מכל המתואר?
השורה התחתונה היא שהנושא מורכב ומאתגר עבור בית המשפט. לכן, רבה החשיבות של שכירת שירותי עורך דין מקרקעין מנוסה שמבין בנושאים של עסקאות מכר מקרקעין מורכבות, ויכול לייצג אתכם בדרך הטובה ביותר מול קבלן או מול דיירים אחרים בבניין שלכם, על מנת שלא תיפגעו במקרים שעוסקים בסל זכויות בבניין המשותף שלכם.
נוסף על כך חשוב לכסות את עצמכם בדרך הטובה ביותר בכל עסקה שכזאת עם עו"ד מקצועי כדי לטפל גם בנושא של מיסוי מקרקעין הנלווה לעסקאות סבוכות שכאלו, ושעלולות לעלות לכם ביוקר (לעתים עשרות ומאות אלפי שקלים) במסגרת כל פעולה שכזאת, מבלי שידעתם זאת מראש.
המאמר באדיבות עו"ד אביב גלמן- משרד עורכי דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק שירות לכל אזור הצפון. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בצפון אשר יוכל לייצג אתכם מול שאר השכנים, מומלץ לפנות למשרד עוד היום.