קניית דירה חדשה מקבלן היא אירוע מרגש ללא כל צל של ספק. מדובר על דירה חדשה שכוללת ריצוף, אינסטלציה, חשמל, תקשורת וארונות מטבח חדשים. על פניו נשמע שהכול חדש אז מה יכול להיות לא בסדר? התשובה היא – הרבה מאוד. על מנת שתבטיחו שאכן תקבלו את הדירה עליה אתם משלמים יש צורך לקבל ליווי משפטי מקצועי לפני החתימה על החוזה ולבצע בדיקות שונות.
קניה של דירה חדשה מקבלן נשמעת על פניה כעסקה פשוטה הרבה יותר מקניית דיר היד שניה כיוון שהכול חדש ולא גרו בדירה קודם לכן. האמת היא מעט שונה. בד"כ קונים דירה מקבלן "על הנייר" כשהיא איננה מוכנה ויש תהליך של שנתיים או יותר מכך עד לקבלת המפתח. בפרק הזמן הזה יכולים להיות הרבה הפתעות ושינויים שלא חשבתם עליהם ולכן חובה לקבל ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין לאורך כל הדרך עוד בטרם חותמים על החוזה וגם לאחר מכן.
איזה בדיקות יש לבצע לפני חתימה על חוזה עם קבלן?
לפני שתחתמו על חוזה לקניית דירה מקבלן יש ליצור קשר עם עורך דין קניית דירה מקבלן שיש לו ניסיון בכך ויכול לבצע עבורכם כמה בדיקות הכרחיות טרם תחתמו על החוזה.
- בדיקת מיקום הדירה – על הנייר הבניין החדש תמיד ניראה מושלם ומסביב לו יש בד"כ אוויר פתוח ואפילו פרדסים. המציאות לעתים מעט שונה וכדאי לבקר פיזית במקום בו מתוכנן לקום הבניין ולראות לאן פונה הדירה שאתם אמורים לקנות. יש מקרים בהם מתברר שהחלון שלכם יהיה היישר אל חלון של שכנים בבניין צמוד, מול כביש ראשי ורועש או בקרבת אנטנות סלולריות רבות. יש לכך משמעות רבה על איכות החיים שלכם בעתיד וכדאי לבדוק מראש.
- החתמת הקבלן על התחייבות – תהליך בניה יכול להימשך שנים ובמהלך התקופה ייתכן והקבלן "יעגל פינות" וינסה שלא לעמוד בכל ההתחייבויות שהציג "על הנייר" בעת מכירת הדירה. לכן חשוב להחתים אותו על כל הסעיפים המרכזיים שמופיעים על הנייר בכל הנוגע לגודל חדרים, מספר נקודות חשמל שתקבלו, סוג החלונות או הריצוף וכן הלאה. עליו לחתום ספציפית על כל דבר בעל ערך שחשוב לכם שלא ישתנה או ייעלם בתהליך הבניה.
- לבדוק היטב מי הקבלן ו/או היזם – דבר שנשמע לעתים מעט מוזר אבל לא חסרים יזמים שפשטו רגל והותירו את הרוכשים חסרי קורת גג ובחובות גדולים. יזמים אחרים בונים עם ליקוי בניה משמעותיים או שאינם עומדים בזמנים שהם מתחייבים להם. כדאי לבקש לדבר עם דיירים בפרויקטים קודמים של הקבלן\היזם ולוודא שהוא אכן אמין ומקצועי כפי שהוא מציג את עצמו.
- חובה לבדוק שיש היתר בניה – יזמים לא מעטים "יוצאים לדרך" כאשר עדיין אין להם היתרי בניה אלא אופטימיות "שיהיה בסדר". אתם חייבים לבדוק שיש היתר בניה קיים לפרויקט כולו ולדירה המתכוננת שלכם ואם אין כזה לא לחתום על הסכם רכישה ולהסתכן בביטול הפרויקט בהמשך או בקנסות שונים שינחתו על כל המעורבים.
מעבר לכל הבדיקות הללו כדאי מאוד לברר גם לגבי מיסוי מקרקעין והוצאות נוספות שייתכן ותחויבו בהם במהלך קניית דירה חדשה מקבלן. כדאי לברר זאת עם עורך דין מקרקעין המבין בנושא מיסוי מקרקעין ולוודא שכל ההוצאות הללו ברורות לכם מראש.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג, עורך דין מקרקעין בצפון אשר מעניק ייעוץ וליווי משפטי בעסקאות מקרקעין.