פינוי בינוי: מתי סירוב של דייר הוא סביר?

התאגדות של כמה דיירים בבית משותף כדי לקדם תהליך התחדשות עירונית של תמ"א 38 עם הריסה ובניה או רק שדרוג של המבנה הקיים יכולה להיתקל בדייר סרבן שאיננו מוכן לקיום הפרויקט. החוק תוקן לאחרונה ומאפשר התמודדות קלה יותר מול דייר סרבן אך מצד שני יש נסיבות בהן הסירוב שלו מוצדק מבחינת החוק ואז המצב שונה לחלוטין.

אחד הסיוטים הגדולים ביותר של יזם שמקדם פרויקט התחדשות עירונית או של קבוצת דיירים בבניין שרוצה בפרויקט שכזה היא דייר סרבן או קבוצת דיירים סרבנים. יש מקרים בהם אין עילה מוצדקת לסירוב למעט רצון להגדיל את כדאיות העסקה באופן לא ריאלי או על חשבון האחרים, ואז אותם סרבנים עלולים למצוא את עצמם תחת תביעה כספית בסכום של מיליוני שקלים, ויש מקרים בהם הסירוב נחשב סביר והחוק יגן על הסרבנים במקרה כזה.

מתי סירוב לפרויקט התחדשות עירונית נחשב סביר?

מדינת ישראל מעוניינת בכמה שיורת פרויקטים של התחדשות עירונית ולכן החוק בעניין זה בא כדי למנוע סירוב מאינטרס לא מוצדק לקידום של פרויקט אפשרי. במקרה כזה ניתן להשית על הסרבנים תביעה נזיקית בגובה מיליוני שקלים.

מצד שני אי אפשר להכריח בכוח סרבן של פרויקט כזה להסכים אתו רק בשל האיום בתביעה. על מנת לאזן בין הדברים החוק מותיר כמה מצבים שנחשבים סירוב סביר ומגנים על הסרבנים. תמיד כדאי כמובן לקבל ייעוץ משפטי של עורך דין התחדשות עירונית לפני שמחליטים מה עושים בעניין שכזה.

סיבות מוצדק לסרבנות של התחדשות עירונית:

• חוסר כדאיות כלכלית – ניתן להזמין הערכת שמאי כדי לקבוע את כדאיות העסקה (התמורה) עבור הדיירים. מכיוון שדרוש רוב להזמנת שמאי מטעם הדיירים והסרבנים לרוב הם במיעוט, הדבר בעייתי יותר. למרות זאת הם יכולים להזמין עצמאית שמאי להערכת שווי העסקה ואם הטענה שלו תהיה שיש סכנה אמתית לכדאיות העסקה או רווחים חריגים טובת היזם, הדבר יעמוד לזכות הסרבנים בבית המשפט.
• מגורים בהתאמה לבעלי מוגבלויות – היזם חייב לדאוג למגורים חלופיים לתקופה של פרויקט פינוי בינוי שכן הבניין ייהרס ובמקומו ייבנה חדש. במידה והסרבן הינו דייר בעל מוגבלות, על היזם לדאוג לו למגורים בתנאים שמותאמים לצרכים שלו ואף להשתתף בהוצאות מיוחדות של מעבר הדירה שלו. סירוב לכך הוא עילה לסרבנות אותו הדייר לאישור הפרויקט.
• חוסר בבטוחות הולמות – על היזם חלות הוצאות רבות שאינן קשורות ישירות לבניה. אלו הן הוצאות על רישום בית משותף, בדק בית, שכר טרחה עבור עורך דין פינוי בינוי המייצג את הדיירים וכן הלאה. על היזם להציג בטוחות שמספיקות עבור כל ההוצאות הללו עוד בתחילת ההסכם על הפרויקט.
• נסיבות אישיות – יש מקרים חריגים של נסיבות אישיות (מחלה קשה לדוגמא) שלא מאפשרות השתתפות בפרויקט התחדשות עירונית. כמו כן יש מקרים שהנסיבות הן דירה מושקעת מאוד ביחס לדירות אחרות בבניין ולכן קיימת דרישה ריאלית לתמורה גבוהה יותר משאר הדיירים.
• בעל דירה קשיש – יש התייחסות מיוחדת לעניין קשישים בכלל (דיל 75 ומעלה מבחינת חוק זה) ומי שהינם מעל גיל 80 בפרט. היזם חייב במקרים שכאלו לדאוג לחלופות מתאימות לפי מה שקבוע בחוק עבור בעלי דירות בגילאים הללו. בין החלופות אפשרות של מעבר לדיור מוגן במקום דירה חדשה, תמורה של דירה קטנה יותר מהקיימת תוך כדי איזון כספי לפי הערכת שווי הדירות וכן הלאה.

אלו הסיבות הבולטות לסרבנות שהיא צודקת מבחינת החוק ובמידה ואתם דייר סרבן שניתקל באיומים מצד היזם או דיירים אחרים בבניין, כדאי לפנות לעורך דין שמתמחה בשירות של ייצוג דיירים בעסקאות פינוי בינוי.